NOTARIAT | Ing. Mircea Stanculescu

Ai o casa sau o locuinta și vrei să o vinzi sau să o închiriezi în perioada următoare? Dacă da, probabil ai aflat deja că ai încă un pas de parcurs până la a bate palma cu un client. Este vorba despre obținerea certificatului energetic, fără de care tranzacția pe care o vei încheia poate fi anulată.

M-am hotarat sa scriu acest articol pentru ca aceasta masura o consider inca un abuz care nu face decat sa ingradeasca efectuarea tranzactiilor imobiliare, mai ales ale locuintelor vechi. In mai putine cuvinte este o masura care pune piedici persoanelor cu probleme financiare care ajung sa-si vanda o propietate tocmai pentru asi rezolva unele situatii neplacute.

20 iulie este data de intrare în vigoare a unei noi legi privind performanţa energetică a clădirilor (Legea nr. 159/2013, pentru modificarea şi completarea Legii nr. 372/2005). Aceasta stipulează obligația proprietarilor de imobile de a prezenta certificatul energetic la încheierea unei tranzacții de vânzare sau închiriere; în caz contrar, contractele de vânzare-cumpărare urmează a fi supuse nulității relative (ele pot fi anulate în cazul în care una dintre cele două părți reclamă lipsa documentului).

Iata o listă cu lucrurile pe care ar trebui să le știi despre obținerea certificatului energetic:

1. Cât costă?
Nu există un preț standard pentru întocmirea unui certificat energetic – acesta diferă de la auditor la auditor. Ca idee generală, Emilia Cerna-Mladin, președintele Asociației Auditorilor Energetici pentru Clădiri din România (AAECR), estimează că, în mod normal, costurile pentru un apartament pot ajunge la un maximum de circa 150 de euro. Pentru a-ți face o părere mai clară, pe site-ul AAECR sunt prezentate o serie de recomandări de costuri pentru o astfel de lucrare, în funcție de tipul imobilului și de clasa energetică în care acesta se încadrează. Astfel, pentru un apartament cu o suprafață desfășurată construită mai mică de 50 de metri pătrați, o asemenea lucrare ar trebui să varieze între 2,5 euro pe metru pătrat (pentru clasa A) și 3,5 euro pe metru pătrat (pentru clasa C). Pentru apartamentele cu suprafețe desfășurate construite cuprinse între 50 și 100 de metri pătrați, costurile sunt cuprinse între 2 și 2,8 euro pe metru pătrat. Pentru locuințele individuale cu o suprafață construită mai mică de 200 de metri pătrați, tarifele recomandate variază între 1,5 euro pe metru pătrat (pentru clasa A) și 2,1 euro pe metru pătrat (pentru clasa C).

Aici poți afla mai multe despre tarifele recomandate de AAECR.

2. Ferește-te de lucrările executate neprofesionist!
Un pericol pe care îl semnalează oficialii AAEC sunt lucrările făcute „după ureche”, fără ca auditorul să inspecteze locuința. „În momentul în care va exista cerere (mai mare, n.red.), tentația va fi să se facă lucrări într-un mod neprofesionist. Înainte de a semna un contract, proprietarii trebuie să fie siguri că auditorul se va deplasa la imobil. De la distanță, pe internet, pe baza unor informații furnizate de proprietar, nu se poate face un certificat, e o escrocherie. . Un alt semnal de alarmă prin care poți deosebi un auditor profesionist este și prețul excesiv de mic comparativ cu media pieței.

3. Ce ai de făcut:
Găsește și contactează un auditor acreditat! Aici găsești lista tuturor specialiștilor atestați până în prezent de către Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice (MDRAP). Pentru a avea un plus de siguranță că lucrarea solicitată va fi executată profesionist, poți apela la unul dintre membrii AAEC, pe care îi poți găsi aici.

Încheie un contract de prestări servicii cu auditorul energetic! Pentru a evita neplăcerile ulterioare, nu semna nimic până când specialistul nu se deplasează la imobil sau nu ai certitudinea că o va face.

Oferă auditorului informațiile și documentele solicitate: planurile clădirii/apartamentului, precum și orice altă informație legată de istoricul imobilului (anul construirii, materialele de construcție folosite, echipamentele de instalații, modificări de spațiu, schimbări de funcțiune, reparații, probleme de condens ascunse, consumuri facturate de energie și apă etc.).

În cazul în care vei observa nereguli din partea auditorului energetic, semnalează-le la Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC).

Pe curand !

Am decis sa scriu acest articol care depaseste oarecum aria de informatii a unui consilier local, insa datorita activitatii mele profesionale prin care ma lovesc mereu de aceasta problema, aceea de perfectare a actelor de vanzare cumparare si a altor acte imobiliare si prin care informez mereu persoanele implicate, am decis sa postez informatiile necesare, bazice pentru obtinerea unui extras de carte funciara si unde am sa va atasez si un model de cerere pe care puteti sa-l descarcati la sfarsitul acestui articol, astfel incat sa puteti merge cu documentatiile pregatite atunci cand sunteti in situatia de obtinere a unui asemenea document.

Orice persoană interesată de situaţia juridică a unui imobil (teren, apartament etc.) poate să solicite eliberarea unui extras de informare din cartea funciară la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (OCPI).

Cartea funciară este un document public care cuprinde descrierea proprietăţilor funciare, cu indicarea drepturilor reale imobiliare. OCPI poate elibera, în urma cererii persoanei interesate, extrase, certificate sau copii certificate pentru conformitate cu originalul de pe cărţile funciare, planuri sau înscrisuri.

Cercetarea cărţii funciare este reglementată expres de noul cod civil la art. 883 care stabileşte inclusiv că persoana care solicită informaţii din cartea funciară nu are obligaţia să motiveze în vreun fel interesul cererii sale. De asemenea, din alin. 3 al aceluiaşi art. 883, reiese că nimeni nu poate invoca, spre exemplu, ca şi apărare într-un proces, necunoaşterea existenţei unei înscrieri efectuate în cartea funciară sau a unei cereri de înscriere înregistrate la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară.

Extrasul de carte funciară

Extrasul de carte funciară se eliberează de către oficiile teritoriale OCPI. Aceste oficii funcţionează la nivelul fiecărui judeţ şi în municipiul Bucureşti. Oficiile teritoriale sunt unităţi cu personalitate juridică în subordinea ANCPI (Agenţia naţională de publicitate imobiliară).

Extrasul de carte funciară eliberat de OCPI este un document care se prezintă sub forma unui formular standard ce cuprinde informaţii referitoare la descrierea şi identificarea imobilului (număr cadastral, suprafaţa în mp etc.), înscrieri privitoare la titularul dreptului de proprietate şi la eventualele sarcini existente (drept de uzufruct, ipotecă etc.)

Extrasul de carte funciară poate fi de două feluri:

extras de carte funciară de autentificare (1);
extrase de carte funciară pentru informare (2).

1. Extrasul de carte funciară pentru autentificare

Conform art. 54 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, notarul public autentifică actele prin care se transmit, constituie, modifică sau se sting drepturile reale imobiliare pe baza extrasului de carte funciară emis stict în acest scop de Biroul de Carte Funciară din cadrul Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară sau , după caz, a certificatul de sarcini.
Numai notarul public poate elibera extrasul de carte funciară pentru încheierea de acte notariale (de autentificare), la cererea proprietarului tabular sau moştenitorilor acestuia (conform art. 56 din Legea nr. 7/1996). Aşadar, biroul notarial va obţine extrasul de carte funciară în numele prorietarului.

Acte necesare pentru eliberarea extrasului de autentificare:

Proprietarul va trebui să se prezinte la notariat cu următoarele acte:

actul de identitate;
cerere de eliberare a extrasului de autentificare (se completează la biroul notarial);
copie de pe încheierea de intabulare.

Notă: la eliberarea extrasului de autentificare sau a copiei cărţii funciare nu este necesar certificatul fiscal sau adeverinţa de la asociaţia de proprietari (după caz) din care să rezulte că proprietarul nu are datorii faţă de asociatie (întreţinere, cheltuieli reparaţii, cheltuieli comune etc.). Certificatul fiscal şi adeverinţa eliberată de asociaţia proprietarilor vor fi necesare numai în momentul încheierii actului notarial propriu-zis.

Termenul de valabilitate al extrasului de carte funciară de autentificare

În vechea reglementare, înaintea intrării în vigoare a Legii 71/2011pentru punerea în aplicare a noului cod civil, extrasul de autentificare avea doar o perioadă de valabilitate de 5 zile. Legea mai sus menţionată a modificat însă art. 54 din Legea nr.7/1996 în sensul că acest termen este în prezent de 10 zile lucrătoare. Termenul se calculează începând cu ziua şi ora înregistrării cererii în registrul special de intrare şi terminând cu sfârşitul celei de-a zecea zile. În acest interval de timp, legea interzice efectuarea înscrierilor în cartea funciară respectivă. De altfel, sistemul informatic ANCPI blochează cartea funciară.

Cererea de eliberare a extrasului de carte funciară pentru autentificare dobândeşte opozabilitate şi, totodată, constituie piedică la înscrierea altor drepturi din momentul înregistrării. În termenul de valabilitate al extrasului, registratorul OCPI nu va putea efectua nici o altă operaţiune de carte funciară cu excepţia aceleia pentru care a fost solicitat extrasul.Termenul de valabilitate al extrasului de carte funciară este de natură să garanteze securitatea circulaţiei juridice a bunurilor imobiliare.

În cazul în care părţile nu mai înţeleg să încheie actul notarial pentru care s-a solicitat extrasul, la cererea acestora, notarul public va solicita de îndată deblocarea cărţii funciare. Dacă termenul de valabilitate al extrasului nu poate fi respectat şi părţile stăruiesc în încheierea actului, notarul va solicita biroului de carte funciară eliberarea unui nou extras.

Prin realizarea unui circuit sigur al documentelor, între birourile de carte funciară şi cele ale notarilor publici, atât prin personalizarea extraselor de carte funciară, eliberate în vederea încheierii actelor translative de proprietate şi de garanţie imobiliară, cât şi prin blocarea cărţii funciare pentru imobilul asupra căruia s-a eliberat extrasul de carte funciară, până la inregistrarea actului respectiv, se elimină practic posibilitatea înstrăinării multiple a aceleiaşi proprietăţi imobiliare.

Cererea pentru eliberarea extrasului de carte funciară de autentificare trebuie să conţină atât cererea titularului dreptului tabular de indisponibilizare a bunului imobil, cât şi solicitarea notarului public adresată OCPI pe baza cererii formulate de titularul dreptului tabular, de comunicare a unui extras de carte funciare în scopul încheierii unui act notarial şi de indisponibilizare a cărţii funciare pe o perioadă de 10 zile lucrătoare.

Eliberarea certificatului, extrasului sau a copiei de pe cartea funciară se face nominal notarului public solicitant, cel mai târziu a doua zi (termen de recomandare), pe baza cererii acestuia.
OCPI poate elibera extrasul de autentificare şi în regim de urgenţă. Furnizarea serviciilor în regim de urgenţă presupune, pe lângă plata tarifelor pentru furnizarea serviciilor la termen, şi plata unui tarif suplimentar, al cărui cuantum este de 4 ori valoarea tarifului normal, dar nu mai mult de 5.000 lei.

Pe lângă aceste elemente, cererea mai trebuie să conţină:

datele de identificare ale solicitantului (nume, prenume, domiciliu, seria şi numărul actului de identitate)
individualizarea imobilului, individualizare care se face prin indicarea numărulu cărţii funciare, a numărului cadastral, situarea acestuia şi tipul de imobil (teren, casă ş teren, spaţiu comercial, apartament);
menţiunea modului în care se va face comunicarea, şi anume prin poştă, k sediul B.C.P.I. delegatului biroului notarial sau fax;
data;
semnătura şi sigiliul notarului public;
semnătura solicitanţilor.

2. Extrasul de carte funciară pentru informare

Acest extras se eliberează la solicitarea oricărei persoane fizice sau juridice de drept public şi privat interesate de situaţia juridică a imobilului, are o formă similară extrasului de autentificare şi poate fi folosit în alte scopuri decât pentru încheierea actelor notariale.

În cadrul procedurii succesorale pentru imobilele înscrise în cartea funciară se va solicita extras de carte funciară de informare.

Tariful perceput pentru eliberarea unui extras de informare este reglementat de Anexa nr. 1 din Ordinul nr. 39/2009 al MAI privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi unităţile sale subordonate şi a taxei de autorizare pentru persoanele care realizează lucrări de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei şi cartografiei, anexă care cuprinde tarifele pentru serviciile furnizate de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi de unităţile sale subordonate.

Unde puteţi solicita eliberarea unui extras de informare?

Puteţi solicita eliberarea unui extras de informare la un birou notarial sau la biroul de carte funciară din cadrul oficiului teritorial competent. Dacă solicitaţi eliberarea extrasului de carte funciară de informare la notariat, delegatul notarial la cartea funciară se va ocupa cu depunerea şi, respectiv, ridicarea extrasului de informare de la biroul de carte funciară din cadrul OCPI.

Model: cerere_tip_pt_extras_de_informare (1)

Cu stima,